Kirada fahiş fiyata karşı önlemler araştırılıyor… Kirada kısıtlama ve sıkı denetim uygulayan ülkeler… Kirada Avusturya modeli, italya Hollanda Modeli masada

Kur, pandemi, mülteciler, kira fiyatları deprem göçü ile kontrolden çıktı. Acil önlemler alınmazsa, sorun sosyal bir krize dönüşecektir. Geçmişte benzer sorunları olan ülkelerden radikal çözümler düşünüyoruz. Kirada fahiş fiyata karşı önlemler araştırılıyor... Kirada kısıtlama ve sıkı denetim uygulayan ülkeler... Kirada Avusturya modeli, italya Hollanda Modeli masada

kira fiyatları yeniden yükselmiştir

Orbit - Türkiye'de kira bedeli sorunu toplumsal bir krize dönüşecek. Kurda yapılan saldırı ile 2018 yılında hareketlenmeye başlayan kira fiyatları pandemi ile birlikte 2020 yılında arttı. Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika'dan gelen güçlü dış göç ve yüksek enflasyonist baskı fiyatları tamamen kontrolden çıkardı. Sonunda deprem bölgesinden 1 milyon kişi batıya göç etmiş ve kira fiyatları yeniden yükselmiştir.  

Dairelerde ani fiyat dalgalanmalarına karşı 3 öneri

Kira fiyatlarındaki astronomik artışı durdurmak için neler yapılabilir? Dünyadaki benzer sorunların ardından ülkelerin neler yaptıklarına bakacak olursak, sorunu kira kontrolleri ile çözdüklerini görüyoruz. Kira kontrolleri Türkiye'deki sorunu çözecek mi? Dünya genelinde kira kontrolü yapan ülkelerin modellerini inceledik ve sorunu çözmek için neler yapılabileceği konusunda sektör temsilcileriyle konuştuk. Birçok gelişmiş ülkede kira kontrollerinin yapıldığının altını çizen sektör temsilcileri, Türkiye'de kira fiyatlarındaki artışı devletin durdurması gerektiğine inanıyor. Enflasyonun yükselmesiyle birlikte hükümet geçen yıl kira artış oranlarını sınırlamaya çalışmıştı. 8 Haziran 2022'de yürürlüğe giren yönetmelikle kira artışları 1 Temmuz 2023'e kadar yüzde 25 ile sınırlandırılacak.   Dünyada kira kontrollerinin nasıl uygulandığını incelersek, bu uygulamanın genel olarak konut krizlerinin bir sonucu olarak ortaya çıktığını görürüz. Hükümetlerin, kiracıların çok fazla kira parası talep etmelerini veya toplu olarak tahliye edilmelerini önlemek için kira kontrollerini tercih ettiğini görüyoruz. Amaç kira artışlarını belli bir düzene bağlamak, evden çıkmayı zorlaştırmak ve kiracı ilişkilerini kontrol altına almaktır. Türkiye'de Anayasanın 5. barınma ihtiyacı devletin temel amaç ve görevlerinden biridir, 35. mülkiyet hakkının kamu yararının amacı ile sınırlı olabileceği açıktır. Dünyadaki konut piyasasında, piyasa mekanizmaları tam olarak çalışmadığı ve konut arzını hemen artırmak mümkün olmadığı için bu tür kısıtlamalar kaçınılmazdır. Bu nedenle barınma sorununun çözülmesi ve barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla toplumun ortak çıkar ve menfaatlerinin bireyin çıkar ve menfaatlerinin üzerine konulabileceği, özüne ve özüne aykırı olmamak kaydıyla mülkiyet hakkının sınırlandırılabileceği kabul edilmektedir sağın ruhu. Bu bağlamda, devletler zaman zaman gayrimenkul kiralama hakkını çeşitli yönlerden kısıtlamaktadır.

"Bölgesel kira değeri kartları oluşturulmalı"

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepschen, Türkiye'de kira fiyatlarındaki artışın bölgesel cari kira değerlerini de belirlemesi ve değer kartları oluşturması gerektiğini söylüyor. "Serbest piyasa ekonomisine dayalı sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kiralama piyasası için her şeyden önce sağlıklı denetim gereklidir. Bu anlamda son günlerde artık e-devlet üzerinden kiralamaların oluşturulduğuna işaret edilmiş; sistemin tescili için bunun çok önemli olduğunu söyleyebilirim. Ayrıca, değerleme şirketleri tarafından hazırlanan raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira değerlerinin gözlenmesi, değer kartlarının hazırlanması ve bunların anında takibi denetim açısından önemlidir. Öte yandan, arazi arzının zorluğunun üstesinden gelmek bir başka öncelikli hedef olmalıdır."

"Kiracı tespit raporu geçici çözüm olabilir"

Pandemi sırasında bazı ülkelerde enflasyonun yükseldiğini ve konut talebinin azami kira artışına kısıtlamalar getirdiğini gören Tskb Gayrimenkul genel Müdürü Makbule Doğu Maya, "Bu süreçte son bir yılda kira uyuşmazlıkları sayfasında daha sık talep edilen kira tanıma raporu, geçici bir çözüm olabilir. Değerlendirme sektörü bu konunun merkezinde yer almaktadır. Vergilendirmede kayıt dışılığın önlenmesi ve bunlarla mücadeleye yönelik eylem planı, e-devlet'te kira sözleşmelerinin mevcudiyetine ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine de atıflar içermektedir. Değerleme kurumu olarak raporladığımız bilgilerin bu sisteme entegre edilmesi halinde bölgesel gerçeğe uygun değer verileri oluşturulabilir. Öte yandan konut yapımını bir yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talebin yanı sıra arzı artıran faktörlerin de kira rakamları üzerinde etkili olduğunu unutmamak gerekiyor."

"Kira sınırlaması sınıflandırılabilir"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av, Türkiye'deki ilk sözleşmelerde kira sınırlamasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını söyledi. Ali Yüksel, "Ancak 1.7.2023 tarihine kadar Borçlar Kanunu'na bir madde dahil edilerek apartmandaki kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlamak mümkün. Buna göre ilçeler, yollar ve binalar için emlak vergisi ve konut vergisi değeri belirlendiğinden kira limitine göre de sınıflandırma yapılabilir. Burada sosyal konutlar, orta büyüklükteki daireler ve lüks dairelerin yanı sıra yazlık evler ayrı bir sınıflandırmaya tabi tutulabilir."

Kentsel dönüşüm kira talebini artırıyor

Ev sahiplerinin evlerini 90 gün içinde tahliye etme zorunluluğu bölgedeki kiralık konut talebini artırıyor. Riskli binaları tahliye ederken ev sahiplerine 500 ile 4 bin 500 lira arasında kira yardımı yapılıyor. Kiracılar için sadece bir yer değiştirme yardımı vardır. Kentsel dönüşümün başladığı bölüm kira fiyatlarını etkiliyor. Bu, evlerinde kentsel dönüşüm başlatan ev sahiplerinin kiralık konut bulmak veya yüksek kira ödemek zorunda kalmamalarına yol açmaktadır. Kentsel dönüşümün başladığı binada evin 90 gün içinde boşaltılması gerekiyor. Sektör uzmanları bu sürenin 1 yıla çıkması gerektiğini söylüyor. Bu nedenle, şehri dönüşüme teşvik etmek için birada barınma talebinden kaçınılmalıdır. Türkiye'de nüfusun yüzde 72'si deprem bölgesinde yaşıyor. Yine de kentsel dönüşümün başladığı 11 yılda bugüne kadar sadece yüzde 15'i hayata geçirildi.

Deprem İstanbul'da iki şehri ön plana çıkarıyor

İstanbul'da yaşayan vatandaşlar deprem riskinin daha düşük olduğu bölgelerde konut talebinde bulunuyor. Başakşehir, Arnavutköy gibi ilçeleri incelerken 1999'dan önce inşa edilen dairelere ilgi düştü. Kahramanmaraş'ta meydana gelen 2 büyük depremin ardından konut piyasasında hareketlilik başladı. İstanbul'da yaşayan vatandaşlar deprem riski daha düşük olan bölgeleri keşfetmeye başladı. Bazı ev sahipleri evlerini fay hattının yakınında satışa çıkardılar. Kiralanan konutlarda yaşayanlar, daha az risk altında olan ilçelerde konutlara olan ilgiyi artırdı. Fay hattından uzaklaşmak isteyen vatandaşlar Başakşehir ve Arnavutköy gibi yerleşim bölgelerinde talep görüyor. 1999 depreminden önce konutlara olan ilgi azalırken, yeni binalara olan ilgi arttı.

Dünya çapında uygulanan kira kontrol yöntemleri

Bugün en yaygın kira kontrol yöntemidir. Bu yöntemle, benzer özelliklere sahip dairelere uygulanabilecek en yüksek kira bedeli ve bu kira bedelleri için geçerli artış oranları kanunla belirlenir. Bu konudaki ilk başvurularda belirli bir yıl için kira bedeli belirlenirken, sonraki başvurularda belirli bir artış oranı (örneğin enflasyon) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesine esas alınmıştır. Bu yöntemde gayrimenkule uygulanan kira bedelleri sınırlı olmakla birlikte benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin grup olarak değerlendiğini söyleyebiliriz.

Dünya çapında kira kontrolü yapan ülkeler

Avusturya: Avusturya'da kira bedelleri 1981 yılında çıkarılan kira kontrol kanunu ile sınırlandırılmıştır. Bu kanuna göre daireler A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılır ve her sınıfın metrekare fiyatı (mülk sahibi ile kiracı arasında başka bir anlaşma olmadığı sürece) belirli oranlarla sınırlıdır. Büyük Britanya: Birinci Dünya Savaşı'ndan bu yana Büyük Britanya'da kira kontrolleri yürürlüktedir. Birleşik Krallık'ta, Birinci Dünya Savaşı sırasında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip edilmesinden kaynaklanan aşırı kira artışlarını önlemek için kira fiyatları sınırlandırıldı. Bu tarihten sonra kira artışını sınırlamak için çeşitli yasalar çıkarıldı. 1988 tarihli şu anda yürürlükte olan Konut Yasası, hem tahliye nedenlerini hem de kira artışlarını sınırlandırmaktadır.